Participação do juiz na administração e alienação de coisa em condomínio

Divisível a coisa comum, a todo tempo qualquer dos condôminos pode exigir sua divisão, salvo acordo ou cláusula testamentária de indivisão, que não pode ser superior a 5 anos (Cód. Civil, art. 1.320 e seus parágrafos).

“Evidentemente, o direito de exigir a divisão da coisa comum somente tem cabimento no condomínio voluntário. No condomínio forçado, como em paredes, cercas, muros e valas, não faria sentido” (Orlando Gomes [1] ).

O processo de divisão de coisa comum é de natureza contenciosa (CPC, arts. 946 e ss).

Sendo indivisível a coisa comum, não acordando os condôminos em adjudicá-la a um só, que indenize os demais, pode qualquer deles exigir que seja vendida e repartido o preço (Cód. Civil, art. 1.323).

Não é fácil situar-se o instituto. Para Wilson Gomes Menezes, a alienação de coisa comum constitui verdadeiro protótipo da jurisdição voluntária [2]. Penso, pelo contrário, que a alienação forçada, assim como a ação de divisão de coisa comum, constitui processo de jurisdição contenciosa, porque se trata de tutelar, tornando efetivo, direito formativo de um dos condôminos em face da resistência (discordância) dos demais. Observe-se que ao juiz não é dado desconsiderar tal direito, com invocação do artigo 1.109 do Código de Processo Civil, que o autoriza a abandonar o critério da legalidade estrita, para adotar a solução mais conveniente aos comunheiros. Se um deles quer a divisão ou a venda, não cabe ao juiz optar pela administração ou locação da coisa comum.

Não sendo exigida a divisão ou venda da coisa comum, cabe ao condôminos, por maioria absoluta, deliberar sobre sua administração, escolhendo o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio (Cód. Civil, art. 1.323). Não sendo possível alcançar a maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os demais (Cód. Civil, art. 1.325, § 2º). Tem-se, aí sim, ato de jurisdição voluntária, consistente em participação do juiz em ato da vida privada. Na decisão, atenderá o juiz a critérios de conveniência e oportunidade.

Na petição inicial, indicará o requerente a providência que prefere (alienação, administração ou locação da coisa comum). O procedimento a observar é o regulado nos artigos 1.104 e seguintes do Código de Processo Civil, como determina seu artigo 1.112, IV).