Ação de usucapião

Os artigos 941 e seguintes regulam a ação de usucapião de terras. A usucapião de bens móveis obedece ao procedimento comum, com citação por edital de eventuais interessados.

Há duas modalidades de usucapião de coisa móvel: a ordinária, que supõe posse por um triênio, justo título e boa-fé (Cód. Civil, art. 1.260); a extraordinária, que supõe posse qüinqüenária, independentemente de justo título e boa-fé (Cód. Civil, art. 1.261). Em qualquer dos casos, para a contagem do tempo, o possuidor pode acrescentar à sua posse à dos antecessores, contanto que contínuas, pacíficas e, no caso da usucapião ordinária, igualmente com justo título e boa-fé.

Por usucapião extraordinária, até o ladrão pode adquirir a propriedade da coisa furtada. Não pode, contudo, adquiri-la por usucapião ordinária, por lhe faltar justo título. Já quem adquire do ladrão, justo título tem, porquanto como tal se define aquele que seria apto à transferência da propriedade, se proviesse do verdadeiro dono. O adquirente não pode, porém, somar o tempo de sua posse à do ladrão (Cód. Civil, arts. 1.262 e 1.243, segunda parte, combinados). Precisará de posse trienal para adquirir a propriedade da coisa furtada.

No Resp. 21467.345-MG [1] , houve confusão de conceitos. Ao contrário do afirmado no acórdão, o ladrão tem posse própria; tem justo título quem, de boa-fé, adquire do ladrão; o fato de o bem ser objeto de furto não impede que sobre ele se exerça posse pacífica.

Usucapião de imóveis

Usucapião ordinária (Cód. Civil, art. 1.242). Adquire a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. É de cinco anos o prazo,se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Ter justo título é “ser portador de documento capaz de transferir-lhe o domínio, se proviesse do verdadeiro dono” (Sílvio Rodrigues [2] ). A promessa de compra e venda, registrada, constitui justo título, dada sua natureza de direito real à aquisição (Cód. Civil, art. 1.225, VII).

É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa (Cód. Civil, art. 1.201).

“Incontestadamente” tem sentido processual. Não configuram contestação atos extrajudiciais de turbação da posse.

A ação de anulação de escritura pública, ajuizada contra os possuidores, antes que se completasse o lapso para a prescrição aquisitiva, torna evidente o intuito do proprietário em molestar a ocupação mansa e pacífica do imóvel (STJ, 1999 [3] ).

A oposição à posse, manifestada em ação de reivindicação, desqualifica o tempo de duração do respectivo processo para os efeitos do usucapião (STJ, 1999 [4] ).

Nada impede que o caráter originário da posse se modifique, motivo pelo qual o fato de ter havido no início da posse da autora um vínculo locatício, não é embaraço ao reconhecimento de que, a partir de um determinado momento, essa mesma mudou de natureza e assumiu a feição de posse em nome próprio, sem subordinação ao antigo dono e, por isso mesmo, com força ad usucapionem (STJ, 2000 [5] ).

O tempo decorrido entre o ajuizamento da ação e a sentença não pode ser computado para o efeito do usucapião (STJ, 2002 [6] ). Para reputar-se interrompida a prescrição aquisitiva com a citação, é de rigor que a ação proposta, de modo direto ou virtual, vise à defesa do direito material sujeito à prescrição (STJ, 2001 [7] ).

Objeto da ação. Bem pertencente a sociedade de economia mista pode ser objeto de

usucapião (STJ, 2001 [8] ). O Estado não adquire a propriedade dos bens que integram a herança jacente, até que seja declarada a vacância, de modo que, nesse interregno, estão sujeitos à usucapião (STJ, 2001 [9] ). Cláusula de inalienabilidade não impede a aquisição da propriedade, por usucapião, pelo promitente comprador (STJ, 2001 [10] ).

A ausência de transcrição no Ofício Imobiliário não induz a presunção de que o imóvel se inclui no rol das terras devolutas, devendo o Estado provar essa alegação (STJ, 2000 [11] ).

Usucapião extraordinária (Cód. Civil, art. 1.238). Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O prazo reduz-se a dez anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião pro labore (Código Civil, art. 1.239). Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Por regular inteiramente a matéria, o Código Civil revogou a Lei 6.969/1981 [12] , que tinha a particularidade de permitir que essa espécie de usucapião tivesse por objeto terras públicas (devolutas). Ademais, a Constituição é expressa: “Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião” (art. 191, parágrafo único).

Usucapião urbana especial (Cód. Civil, art. 1.240). Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural [13] .

Súmula 263 do STF: “O possuidor deve ser citado, pessoalmente, para a ação de usucapião”. Portanto, a usucapião não supõe, necessariamente, posse atual. Basta que o usucapiente, antes de perder a posse, haja completado o tempo necessário para a aquisição da propriedade.

Composse. Assim como qualquer condômino pode reivindicar a coisa comum (Cód. Civil, art. 1.314), pode qualquer dos possuidores propor a ação de usucapião em nome da compossessão (Ernane Fidelis dos Santos [14] ).

Trata-se de ação real. Para propor a ação, exige-se a outorga do outro cônjuge (CPC, art. 10).

A propositura da ação de usucapião, pelo varão, depende do consentimento da mulher, sob pena de nulidade do processo. O suprimento da inicial, após a citação dos confrontantes, para aditar-lhe memorial descritivo da área usucapienda, implica a renovação da citação (STJ, 1999 [15] ).

É cabível a ação de usucapião por titular de domínio que encontra dificuldade, em razão de circunstância ponderável, para unificar as transcrições ou precisar área adquirida escrituralmente (STJ, 2001 [16] ).

"Admissível o usucapião quando o imóvel já era foreiro e a constituição da enfiteuse em favor do usucapiente se faz contra o particular até então enfiteuta e não contra a pessoa jurídica de direito público que continua na mesma situação em que se achava, ou seja, como nua-proprietária" (STJ, 2001 [17] ).

Pago o preço, o promitente comprador possui a coisa como dono, podendo usucapir, ainda que não registrado o contrato de promessa de compra e venda, não prevalecendo a tese de que se trataria de mera posse contratual (STJ, 2002 [18] ).

Excluída do processo a União, pelo Juiz Federal, compete à Justiça Estadual processar e julgar o feito (STJ, 2003 [19] ).

A Justiça Estadual é competente para processar e julgar usucapião cujo objeto é bem imóvel hipotecado à Caixa Econômica Federal, enquanto a empresa pública não manifestar expressamente seu interesse na lide (STJ, 2002 [20] ).

A jurisprudência do STJ e do Supremo Tribunal Federal têm reiteradamente negado o interesse da União nas ações de usucapião de imóveis compreendidos em antigos aldeamentos indígenas, restando rejeitada a tese da existência do domínio da União sobre esses imóveis (STJ, 2000 [21] ).

Se a União manifesta interesse na ação, alegadamente porque o imóvel usucapiendo confronta com bem integrante do seu patrimônio, cessa a competência da Justiça Estadual - que só será restabelecida se, e quando, a Justiça Federal excluir a União do processo, com regular intimação do seu representante judicial (STJ, 2000 [22] ).

Petição inicial. O imóvel usucapiendo deve ser devidamente individuado: localização, área e confrontações.

Não é exigível certidão positiva ou negativa do Registro de Imóveis (Ernane Fidelis dos Santos [23] ), mas há decisões exigindo-a, para verificação da existência de pessoas cuja citação pessoal se imponha.

Contestação. Para contestar ação, exige-se “interesse” (CPC, art. 3º). Por isso, Ernane Fidelis assevera que o terceiro, citado por edital, não pode contestar a ação, simplesmente por saber que o autor não tem o tempo de posse que alega [24] , o que se choca, a nosso ver, com o interesse público, que envolve a ação de usucapião.

O prazo de contestação da Fazenda Pública não é computado em quádruplo, salvo se citada como proprietária do imóvel (Ernane Fidelis dos Santos [25] ).

Imposto de transmissão de bens. A usucapião constitui forma originária de aquisição de propriedade. Não há transmissão. Por isso, não incide o imposto de transmissão de bens (Ernane Fidelis dos Santos [26] ).

[1] STJ, 3ª Turma, Resp. 247.345-MG, Min. Nancy Andrighi, relatora, j. 4.12.2001.

[2] Direito Civil. Direito das coisas. 16. ed. São Paulo, Saraiva, 1987. p. 108).

[3] STJ, 3ª Turma, RESP 144330/AC, Min. Waldemar Zveiter, relator, j. 18.10.1999.

[4] STJ, 3ª Turma, RESP 57645/RS, Min. Ari Pargendler, relator, j. 17.6.1999.

[5] STJ, 4ª Turma, RESP 154733/DF, Min. César Asfor Rocha, j. 5.12.2000.

[6] STJ, 3ª Turma, Resp. 30325/SP, Min. Ari Pargendler, relator, j. 16.05.2002.

[7] STJ, 2ª Seção, AR 386/SP, Min. Barros Monteiro, relator, j. 12.09.2001.

[8] STJ, 4ª Turma, RESP 120702/DF, Min. Ruy Rosado de Aguiar, relator, j. 28.06.2001)

[9] STJ, 3ª Turma, RESP 36959/SP, Min. Ari Pargendler, relator, j. 24.04.2001.

[10] STJ, 4ª Turma, RESP 207167/RJ, Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, relator, j. 3.9.2001.

[11] STJ, 3ª Turma, RESP 113255/MT, Min. Ari Pargendler, relator, j. 10.4.2000.

[12] LEI Nº 6.969, DE 10 DE DEZEMBRO DE 1981

Dispõe sobre a aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais, altera a redação do § 2º do art. 589 do Código Civil, e dá outras providências.

Art 1º Todo aquele que, não sendo proprietário rural nem urbano, possuir como sua, por 05 (cinco) anos ininterruptos, sem oposição, área rural contínua, não excedente de 25 (vinte e cinco) hectares, e a houver tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de justo título e boa fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para transcrição no Registro de Imóveis.

Parágrafo único. Prevalecerá a área do módulo rural aplicável à espécie, na forma da legislação específica, se aquele for superior a 25 (vinte e cinco) hectares.

Art 2º A usucapião especial, a que se refere esta Lei, abrange as terras particulares e as terras devolutas, em geral, sem prejuízo de outros direitos conferidos ao posseiro, pelo Estatuto da Terra ou pelas leis que dispõem sobre processo discriminatório de terras devolutas.

Art 3º A usucapião especial não ocorrerá nas áreas indispensáveis à segurança nacional, nas terras habitadas por silvícolas, nem nas áreas de interesse ecológico, consideradas como tais as reservas biológicas ou florestais e os parques nacionais, estaduais ou municipais, assim declarados pelo Poder Executivo, assegurada aos atuais ocupantes a preferência para assentamento em outras regiões, pelo órgão competente.

Parágrafo único. O Poder Executivo, ouvido o Conselho de Segurança Nacional, especificará, mediante decreto, no prazo de 90 (noventa) dias, contados da publicação desta Lei, as áreas indispensáveis à segurança nacional, insuscetíveis de usucapião.

Art 4º A ação de usucapião especial será processada e julgada na comarca da situação do imóvel.

§ 1º Observado o disposto no art. 126 da Constituição Federal, no caso de usucapião especial em terras devolutas federais, a ação será promovida na comarca da situação do imóvel, perante a justiça do Estado, com recurso para o Tribunal Federal de Recursos, cabendo ao Ministério Público local, na primeira instância, a representação judicial da União.

§ 2º No caso de terras devolutas, em geral, a usucapião especial poderá ser reconhecida administrativamente, com a conseqüente expedição do título definitivo de domínio, para transcrição no Registro de Imóveis.

§ 3º O Poder Executivo, dentro de 90 (noventa) dias, contados da publicação desta Lei, estabelecerá, por decreto, a forma do procedimento administrativo a que se refere o parágrafo anterior.

§ 4º Se, decorridos 90 (noventa) dias do pedido ao órgão administrativo, não houver a expedição do título de domínio, o interessado poderá ingressar com a ação de usucapião especial, na forma prevista nesta Lei, vedada a concomitância dos pedidos administrativo e judicial.

Art 5º Adotar-se-á, na ação de usucapião especial, o procedimento sumaríssimo, assegurada a preferência à sua instrução e julgamento.

§ 1º O autor, expondo o fundamento do pedido e individualizando o imóvel, com dispensa da juntada da respectiva planta, poderá requerer, na petição inicial, designação de audiência preliminar, a fim de justificar a posse, e, se comprovada esta, será nela mantido, liminarmente, até a decisão final da causa.

§ 2º O autor requererá também a citação pessoal daquele em cujo nome esteja transcrito o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus ausentes, incertos e desconhecidos, na forma do art. 232 do Código de Processo Civil, valendo a citação para todos os atos do processo.

§ 3º Serão cientificados por carta, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias.

§ 4º O prazo para contestar a ação correrá da intimação da decisão que declarar justificada a posse.

§ 5º Intervirá, obrigatoriamente, em todos os atos do processo, o Ministério Público.

Art 6º O autor da ação de usucapião especial terá, se o pedir, o benefício da assistência judiciária gratuita, inclusive para o Registro de Imóveis.

Parágrafo único. Provado que o autor tinha situação econômica bastante para pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo do sustento próprio e da família, o juiz lhe ordenará que pague, com correção monetária, o valor das sanções concedidas, ficando suspensa a transcrição da sentença até o pagamento devido.

Art 7º A usucapião especial poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para transcrição no Registro de Imóveis.

Art 8º Observar-se-á, quanto ao imóvel usucapido, a imunidade específica, estabelecida no § 6º do art. 21 da Constituição Federal.

Parágrafo único. Quando prevalecer a área do módulo rural, de acordo com o previsto no parágrafo único do art. 1º desta Lei, o Imposto Territorial Rural não incidirá sobre o imóvel usucapido.

Art 9º O juiz de causa, a requerimento do autor da ação de usucapião especial, determinará que a autoridade policial garanta a permanência no imóvel e a integridade física de seus ocupantes, sempre que necessário.

Art 10. O § 2º do art. 589 do Código Civil passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 589. ................................................................................ ......................................

2º O imóvel abandonado arrecadar-se-á como bem vago e passará ao domínio do Estado, do Território, ou do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições:

a) 10 (dez) anos depois, quando se tratar de imóvel localizado em zona urbana;

b) 03 (três) anos depois, quando se tratar de imóvel localizado em zona rural."

Art 11. Esta Lei entrará em vigor 45 (quarenta e cinco) dias após sua publicação.

Art 12. Revogam-se as disposições em contrário.

Brasília, 10 de dezembro de 1981; 160º da Independência e 93º da República.

[13] Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, art. 9^o: “Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

[14] Dos procedimentos especiais do Código de Processo Civil. Rio de Janeiro, Forense, 1999. v. VI, p. 167).

[15] STJ, 3ª Turma, Ari Pargendler, relator, j. 29.6.1999.

[16] STJ, 3ª Turma, RESP 292356/ SP, Min. Carlos Alberto Menezes Direito, relator, j. 27.8.2001.

[17] STJ, 4ª Turma, RESP 149445/ PE, Min. Barros Monteiro, relator, j. 7.6.2001.

[18] STJ, 3ª Turma, RESP 188956/PE, Min. Ari Pargendler, relator, j. 10.9.2002.

[19] STJ, 2ª Seção, CC 17101 / CE, Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, relator, j. 24.02.2003.

[20] STJ, 2ª Seção, AGRCC 21309/RS, Min. Nancy Andrighi, relatora, j. 8.5.2002.

[21] STJ, 4ª Turma, RESP 263995/SP, Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, relator, j. 5.10.2000.

[22] STJ, 2ª Seção, CC 28169/GO, Min. Ari Pargendler, relator, j. 12.04.2000.

[23] Ibidem, p. 176.

[24] Ibidem, p. 172.

[25] Ibidem, p. 179.

[26] Ibidem, p. 186.