Adjudicação compulsória - Nei Comis Garcia

PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA - RS
CENTRO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Nei Comis Garcia
Mestrado

Porto Alegre, outubro de 2001

APRESENTAÇÃO

O sonho de todo o brasileiro é a casa própria. Todos os anos, mesmo durante períodos de grave crise econômica, a construção civil vem se destacando como o ramo que mais emprega pessoas, tendo como razão o mercado: todos querem comprar; muitos compram.

O Direito, como não poderia deixar de ser, trata da matéria não somente pelo aspecto técnico-jurídico, mas também pelo social, pois é caso excepcional aquele em que o adquirente de um imóvel faz o pagamento à vista e obtém, desde logo, a escritura definitiva transcrita em seu nome. A regra é a promessa de compra e venda.

Isso acontece desde a população de baixa renda até os especuladores imobiliários. A outrora temida compra de imóveis “na planta” virou moda, mesmo após acontecimentos como o caso da ENCOL, que vendia apartamentos às famílias e, ao mesmo tempo, hipotecava os bens junto aos bancos a fim de obter crédito para terminar a obra. Com a falência da construtora, o crédito hipotecário era mais que o pedaço de papel dado aos compradores. Em alguns casos, como os adquirentes levaram o contrato de promessa de compra e venda a registro, o panorama, para eles, ficou mais favorável.

Neste contexto, o estudo da adjudicação compulsória – instituto intimamente ligado àquela promessa, é absolutamente necessário aos advogados do ramo imobiliário e, sobremaneira, para os estudantes da graduação, a quem este trabalho mais se destina, pois indispensável o conhecimento geral da matéria.

Assim, após uma breve exposição sobre o contrato de promessa de compra e venda, procuramos apresentar a adjudicação compulsória e seus aspectos mais polêmicos, já incluídas aí as disposições do novo Código Civil.

1. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E A NATUREZA JURÍDICA DAS OBRIGAÇÕES A ELE INERENTES

O compromisso de compra e venda é contrato que tem por objeto uma prestação de fazer, consistente na celebração de outro contrato, o definitivo. Pontes de Miranda conceitua o compromisso como o contrato pelo qual as partes se obrigam a concluir outro negócio, sendo essencial à noção do pré-contrato que se obrigue alguém a concluir contrato ou outro negócio jurídico[1].

O compromisso, como contrato preliminar, engloba relações jurídicas diversas, geradoras de obrigações e direitos recíprocos entre os contratantes. Tem o promitente comprador a obrigação de pagar quantia certa, enquanto que o promissário vendedor tem obrigações de diferentes naturezas: uma primeira, consistente em dar a posse do imóvel (obrigação de dar); e uma segunda, consistente em outorgar a escritura definitiva, após o pagamento do preço (obrigação de fazer infungível). Conclui Carvalho Santos que o contrato preliminar dá origem a uma obrigação de fazer, subordinada à declaração de vontade posterior[2].

Ensina Ricardo Arcoverde Credie[3] que esta declaração de vontade é modalidade do gênero obrigações de fazer, dizendo, em síntese, que o contrahere ou emitir declaração de vontade desses contratos preliminares comporta uma obrigação infungível de fazer, sendo que, no plano do processo civil, o descumprimento, determina a execução específica ou direta, proferindo o juiz sentença com a mesma eficácia do ato omitido (artigos 639 e 641 do CPC).

2. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

No plano do direito material pátrio, o compromisso de compra e venda remonta ao Decreto-Lei nº 58/37, com a nova redação que lhe foi dada pela Lei nº 649/49, em que é introduzida em nosso ordenamento jurídico a figura da adjudicação compulsória[4].

Adjudicar é ato judicial que transfere determinado bem do patrimônio do devedor para o do credor. No particular, adjudicação compulsória é a ação pessoal pertinente ao compromissário comprador, ajuizada em relação ao titular do domínio do imóvel (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de compra e venda e se omitiu quanto à escritura definitiva) tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença com a mesma eficácia do ato praticado[5].

A adjudicação compulsória é assunto de uso intenso, com várias interpretações e com a agravante de estar disposta em legislação esparsa, não suficiente e que gera controvérsias na doutrina.

O termo adjudicação provém do vocábulo latino adjudicatio, com o significado de dar algo por sentença, transferindo do patrimônio do devedor para o do credor. É a satisfação de uma obrigação de fazer, de prestar declaração de vontade através de uma sentença, que substituirá e terá os mesmos efeitos da declaração omitida. Aplicada aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, assegura o direito à declaração judicial que possibilita a transcrição e transferência do imóvel objeto do contrato para o patrimônio do adquirente.

O Decreto-Lei n° 58/37, elaborado por Waldemar Ferreira, admitiu a execução específica, através de sentença substitutiva de declaração de vontade nos compromissos de compra e venda de imóveis. O Código de Processo Civil de 1939, em seu artigo 346, regulou, com algumas alterações, o instituto previsto naquele decreto. A Lei n° 6.014/73 deu nova redação ao artigo 16 do Decreto, estabelecendo o rito sumaríssimo e, quanto à forma procedimental, remeteu aos artigos 640 e 641 do CPC. Por fim, a Lei n° 6.766/79, sobre parcelamento do solo urbano, defere efeitos reais aos compromissos, às cessões ou promessas de cessão, à reserva de lote, pois, em seu artigo 27, permite a substituição da vontade do alienante por sentença registrada no álbum imobiliário.

Em suma, explica Maria Berenice Dias[6], a matéria atinente aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, no aspecto material, é regida pelos artigos 15, 16 e 22 do Decreto-Lei n° 58/37, com referência aos imóveis não loteados; já no que tange aos imóveis loteados, o direito material aplicável está substanciado no artigo 27 da Lei n° 6.766/79, artigo 69 da Lei n° 4.380/69 e artigo 35, §4°, da Lei n° 4.591/64.

3. CONDIÇÕES ESPECÍFICAS PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO

Para a propositura da ação de adjudicação compulsória, além daquelas de cunho processual, que dizem respeito a todas as ações, encontramos as condições específicas de direito material, que são necessárias para o sucesso da demanda.

3.1 Quitação do preço

A quitação integral do preço é pressuposto indispensável para a ação poder prosperar, pois, sem a prova do pagamento, carece o autor da execução específica. Enquanto não integralizado, não estará adimplida a obrigação do comprador, que, por sua vez, não poderá exigir a escritura ou o objeto do pré-contrato, em face das disposições do art. 1.092 do Código Civil: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. No âmbito do Código de Processo Civil, encontramos as disposições do artigo 640: “Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a ofereceu, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível”.

Aspecto relevante quanto ao pagamento, na doutrina de Arnaldo Marmitt[7], é encontrado quando da revelia, pois, se o promitente vendedor não oferecer contestação, mesmo tratando-se de matéria de fato, não acarretará, necessariamente, a procedência da ação, cabendo ao juiz examinar as condições da ação.

3.2 Requisitos formais do contrato

Estabelece a Súmula 413 do Supremo Tribunal Federal que o compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais. O compromisso de compra e venda, sendo contrato típico, precisa reunir os requisitos a ele inerentes, seguindo as prescrições legais comuns à compra e venda; a qualificação dos contratantes; a outorga conjugal, quando necessária; a perfeita identificação e descrição do bem; o modo de pagamento; os dados referentes ao registro do imóvel; a declaração da existência, ou não, de restrições administrativas; disposição quanto à quitação de impostos, nos termos do artigo 11 do Decreto nº 58/37 e do artigo 26 da Lei n° 6.766/79. Além destes, aqueles genéricos aplicáveis a todos os contratos (artigo 82 do Código Civil).

3.3 Cláusula de arrependimento

Não obstante a previsão expressa na legislação (Lei de Parcelamento do Solo Urbano, nº 6.766/79; Decreto-Lei nº 58/37) a cláusula de arrependimento no contrato preliminar de compromisso de compra e venda não deve ser vista como absoluta. Neste sentido está inclinada a jurisprudência pátria, sob fundamento de que o arrependimento tem que ser exercido dentro do prazo que o pré-contrato estabelecer e, se não existir esse prazo, até o início da execução do contrato. A matéria ensejou a edição da Súmula 166 do STF, que diz ser “inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-Lei nº 58/37”.

3.4 Polêmica quanto à necessidade ou não do registro do contrato

Tratando-se de promessa de compra e venda, há doutrina e jurisprudência, inclusive do STF, no sentido de que o contrato preliminar somente dará direito à obtenção do contrato definitivo, através da adjudicação compulsória, com a conseqüente transmissão do domínio, se a promessa, além de conter todos os elementos indispensáveis à validade do contrato definitivo, estiver regularmente inscrita no Registro de Imóveis.

Para nós, a melhor jurisprudência é aquela que entende existir eficácia na promessa de compra e venda, mesmo não registrada, como capaz de autorizar a adjudicação compulsória contra o promitente vendedor, mas não gozará do privilégio decorrente da eficácia real do registro perante terceiros.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que nos parece mais adequada ao caso, é nesse sentido, dispondo que o direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro do contrato de promessa de compra e venda no ofício imobiliário; tem, todavia, nesses casos, caráter pessoal restrito aos contratantes, de modo que, na falta do registro, não poderá “prejudicar os direitos de terceiros, que hajam adquirido o imóvel e obtido o devido registro, em seu nome, no ofício imobiliário”.

Nesta esteira, bastante clara a decisão da 5ª Câmara Cível do extinto Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul, quando do julgamento da Apelação Cível nº 192215465, em que foi Relator o Dr. Arno Werlang:

“Quanto à ausência do registro imobiliário, argumenta o apelante ser dispensável tal exigência para autorizar a adjudicação compulsória, invocando precedentes jurisprudenciais.

“Com razão o apelante, pois o registro objetiva a publicidade do ato, oportunizando a terceiros, com a presunção do conhecimento, a oportunidade de exceções. Ora, a promessa de compra e venda tem por objeto uma obrigação de fazer, traduzindo-se em um vínculo de direito pessoal, não se lhe podendo impor formalidade que diz respeito com a constituição de direito real e conseqüente inoponibilidade a terceiros. Assim, o registro imobiliário para a adjudicação compulsória de contrato de promessa de compra e venda não é requisito essencial, como, aliás, já vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça”.

4. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA COMO AÇÃO PESSOAL

As ações pessoais, destinadas a proteger um direito pessoal ou obrigacional, derivam das fontes das obrigações (contratos, atos ilícitos, lei). Nas hipóteses das ações relativas aos contratos preliminares, incluída aí a adjudicação compulsória, não há dúvida quanto à circunstância de nelas apenas se executar obrigação de fazer própria aos contratos de compromisso. Sendo ações que se destinam ao cumprimento de uma obrigação, são ações pessoais. O ato sentencial que nela ocorre não transfere o domínio, somente a transcrição tem este poder. Outro argumento é que o direito material de exigir a escritura definitiva ou o suprimento judicial desta outorga prescreve em 20 anos (art. 177 do CC). O direito real, inerente ao contrato registrado, nunca prescreve[8].

Sendo de direito pessoal a natureza da promessa, o direito à adjudicação resulta do pagamento integral do preço avençado e independe da averbação ou do registro do instrumento. A determinação legal do registro não cria direito real, limitando-se a conceder uma garantia ao promissário que inscreve ou averbe o instrumento, contra alienação ou oneração posterior (e anteriores não registrados também), protegendo o promitente comprador contra terceiros. Esse direito real não se mistura com a outorga da escritura.

São necessárias algumas considerações doutrinárias, para que fique bem caracterizada a diferença entre direito real e direito pessoal, situando a prestação obrigacional, tendo em vista as disposições do novo Código Civil, que serão objeto de crítica logo em seguida.

Diferenciar direito real de direito pessoal é fundamental no estudo do direito civil, tratando-se de base da estrutura das relações civis. Washington de Barros Monteiro[9] leciona que a distinção é relativamente moderna, não obstante a construção do direito romano, que dividia o direito privado em dois grandes grupos: actio in rem e actio in personam.

Explica o clássico doutrinador que os estudos evoluíram para a boa diferenciação a partir do direito canônico, no Século XII, sendo consagrada e adotada por várias legislações e reputada como científica. Com os avanços doutrinários, chegou-se às teses unitárias – personalista e impersonalista. A primeira sustenta que não é correto dizer que há relação entre a pessoa e uma coisa determinada. Isto seria apenas posse, pois não seria admissível uma relação jurídica entre pessoa e coisa. O direito real necessitaria do sujeito ativo (proprietário); do sujeito passivo (toda a coletividade); do objeto. A relação seria de natureza pessoal, restando a coletividade obrigada a respeitar o direito do titular, abstendo-se da prática de qualquer ato tendente a lesá-lo. A teoria impersonalista, por seu turno, sustenta que os direitos reais absorvem os pessoais, despersonalizando a obrigação e tornando-a patrimonial.

Esse poder direto do indivíduo sobre a coisa é o critério fundamental que configura e distingue direito real, que assim se constitui: o sujeito ativo da relação jurídica; a coisa, objeto do direito; a inflexão imediata do sujeito ativo sobre a coisa. No direito pessoal, ao inverso, a característica é a relação de pessoa com pessoa. Seus elementos são: o sujeito ativo; o sujeito passivo; a prestação (positiva ou negativa) que o segundo deve ao primeiro.

Aqui, parece bem demonstrado que o direito à adjudicação compulsória está situado na esfera dos direitos pessoais, pois a pretensão visa à satisfação de direito obrigacional que vincula o sujeito ativo ao sujeito passivo – a obrigação de fazer (emitir declaração de vontade).

5. EXECUÇÃO IN NATURA – OBRIGAÇÃO DE DECLARAÇÃO DE VONTADE

Estamos diante de execução direta, em que não é substituída a prestação por um equivalente (execução indireta), desde que ainda possa ser adimplida na espécie prometida, a execução respectiva. O compromissário comprador, não querendo prestação equivalente, tem direito à adjudicação compulsória, consistente em sentença que suprirá a declaração de vontade do compromissário vendedor.

Darcy Bessone de Oliveira Andrade ensina: “... a nova lei (DL 58) teve por objetivo instituir a execução coativa e in natura da promessa de compra e venda”[10]. Neste compasso, Credie traz a lição de Waldemar Ferreira: “Deu a lei, como não poderia deixar de ter feito, depois de enunciado o princípio de assistir ao compromissário o direito de exigir a outorga da escritura de compra e venda, a ação assecuratória e realizadora daquele direito. Estabeleceu a forma de execução específica do compromisso de compra e venda” [11]. Percebe-se que a ação de adjudicação compulsória, muito embora ação de conhecimento, é também meio de execução da obrigação de fazer ínsita ao compromisso de compra e venda.

5.1 Fungibilidade Material

No tocante à infungibilidade apontada por Credie, entendemos, apoiados em doutrina consagrada, que, nesta modalidade de obrigação de declaração de vontade, embora não seja possível produzir materialmente a própria emissão da vontade do obrigado, se ele não concordar (infungibilidade jurídica), é perfeitamente viável obter o mesmo resultado por outro modo: mediante ato judicial (fungibilidade material)[12]. Aqui não se fala em cominação de multa para o descumprimento (astreintes), pois a transferência do domínio é alcançada com o registro da sentença.

O Professor Ovídio Baptista[13] ensina que, no tocante às obrigações de declaração de vontade, a infungibilidade é inquestionável, na medida em que ninguém poderá declarar pelo devedor a própria vontade que ele se recuse a emitir. Contudo, o direito moderno concebe formas, em determinados casos, em que se torna possível a execução específica das obrigações de emitir vontade.

Citando José Carlos Barbosa Moreira, Ovídio observa que o interesse do credor, ao contrário do que acontece nas obrigações que exigem uma prestação personalíssima do obrigado, não está propriamente no modo como se haverá de executar a obrigação, e sim em seu resultado. Para bem diferenciar, é dado o exemplo de artista célebre que se obriga a produzir uma obra de arte. Não cumprida a obrigação e recusando-se o artista, resolve-se em perdas e danos. Com relação ao cumprimento das obrigações de emitir declaração de vontade, o interesse do credor está voltado para o resultado, não lhe importando o modo como essa manifestação de vontade se produza. No caso da promessa de compra e venda, para o compromissário comprador que já pagou o preço pouco importa a maneira com que é obtida a escritura definitiva, o resultado é o mesmo.

6. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NO PLANO DO PROCESSO

Importante dizer que a ação de adjudicação compulsória e as disposições dos artigos 639 a 641 do CPC se confundem e servem para o mesmo fim. Desta forma, se houver propositura de ações versando sobre o mesmo contrato, uma de adjudicação, outra com fulcro nas disposições do CPC (execução específica), haverá litispendência. Zavascki chega a afirmar categoricamente que a ação enunciada no artigo 639 é a de adjudicação compulsória, quando destinada a obter execução específica de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Também é o posicionamento de Credie, que sustenta ser a ação prevista no artigo 640 do CPC nada mais do que uma ação de adjudicação compulsória, fluindo em procedimento diferente. Isto porque as ações dos artigos 639 a 641 têm procedimento ordinário, enquanto na adjudicação compulsória, sumaríssimo[14].

Como já assinalado em decisões judiciais, na verdade, o nome que se dá à ação é o que menos importa - o direito procurado é de relevante importância. Neste compasso, a confusão que se faz entre a ação de adjudicação compulsória e a execução prevista nos artigos 639 a 641 do CPC é irrelevante. Aqui, vale transcrever parcialmente decisão do Tribunal de Alçada Cível do Estado de São Paulo[15]:

“...pouco importa, então, que o autor tenha rotulado sua ação de adjudicação compulsória. Importa, isto sim, o que pretendeu com sua propositura: a outorga da escritura definitiva de venda do lote, sob pena de produzir a sentença o mesmo efeito do contrato (arts. 639 e 641 do CPC). Irrelevante, por conseguinte, a falta de registro dos contratos na circunscrição imobiliária, pois a ação não fica julgada como de adjudicação compulsória, prevista no Dec.-lei 58, arts. 15, 16 e 22, no Dec. 3.079/38 e na Lei 639/49, c/c a lei 6.014, de 27.12.73, mas como condenatória ao cumprimento de obrigação de contratar, produzindo a sentença o mesmo efeito do contrato prometido (o de venda). Não ocorre aqui julgamento extra ou ultra petita. Apenas se verifica qual o objeto da ação, se observa a fundamentação fática e jurídica do pedido, mas se declara a incidência da lei aplicável à espécie, como compete ao juiz (da mihi factum, dabo tibi jus)”.

Posição contrária é defendida por Arnaldo Marmitt[16], quando afirma que o “remédio legal” mais adequado para proteger o direito do promitente comparador é a adjudicação compulsória, mas nada obstaria que ele optasse por obter a sentença substitutiva prevista nos artigos 639 e 641 do CPC. Expressamente, sustenta o autor que a sentença alcançada pelo procedimento previsto no CPC não possuiria a coercibilidade absoluta como a execução forçada da ação de adjudicação compulsória, de modo que o réu vencido não ficaria inevitavelmente constrangido a validamente prestar a declaração de vontade a que se obrigou, podendo, se preferir, suportar as perdas e danos.

No ponto, entendemos equivocado o posicionamento de Arnaldo Marmitt. Apoiamos a posição que defende a irrelevância do nomen iuris de uma demanda à compreensão do seu objeto litigioso. Isto porque, seguindo os ensinamentos do professor Araken de Assis[17], a adjudicação compulsória somente designa o direito; a respectiva ação nasce dos pré-contratos de compra e venda, sendo que o direito à obtenção do contrato definitivo pertence à órbita do direito material, e neste campo deve ser investigado e avaliado.

A demanda, ou “remédio jurídico processual” que eventualmente o veicula, a toda evidência não lhe altera a dimensão outorgada naquele âmbito, nem modifica sua natureza real ou obrigacional. Logo, mediante adoção desta premissa, distinguindo o direito material e sua respectiva ação (material) originados do compromisso do veículo (demanda), tenha procedimento comum ou especial, conclui-se pela inviabilidade da tese de Marmitt, não obstante várias decisões que a ela se filiam.

Vale destacar que, no caso da execução específica, o processo somente obtém sua finalidade quando capaz de gerar resultados idênticos aos que decorreriam do cumprimento natural e espontâneo. Daí dizer que o processo ideal é o que dispõe de mecanismos aptos a produzir a concretização do direito mediante a entrega da prestação devida, da prestação in natura.

7. NATUREZA JURÍDICA DA SENTENÇA

Arnaldo Marmitt[18] e Ricardo Credie[19] entendem ser constitutiva a sentença em ação de adjudicação compulsória, dizendo que ela se exaure em si mesma, sem precisar de ulterior processo de execução. Ressaltam que esta constitutividade da ação de adjudicação compulsória consiste em que a sentença de procedência esgota em si mesma toda a eficácia executória, ao modificar ou extinguir a relação jurídica preexistente, podendo criar outra em seu lugar.

Indo além, Marmitt explica que a sentença prolatada na ação de adjudicação compulsória desdobra-se em dois momentos distintos. O primeiro seria meramente declaratório, e nele se operaria o acertamento da configuração do direito de modificar uma situação jurídica preexistente. Já o segundo momento seria constitutivo, pois nele se realiza a modificação, dispensando qualquer ato executório. Apoiado em Mendonça Lima, afirma que o caráter principal da sentença é o de constituir em definitivo a relação jurídica entre as partes, ainda que o réu devedor não cumpra a sentença por ato próprio, num paralelo com o direito alemão, consoante ensinamentos de Goldschmidt. A doutrina de Cáio Mario S. Pereira[20] também é nessa direção: “...é de natureza constitutiva, valendo como título aquisitivo do direito em vista. A sentença equivale ao próprio contrato que era a prestação ajustada no preliminar...”.

7.1 Polêmica quanto à natureza executiva da sentença de adjudicação compulsória

Entendemos que a natureza jurídica da sentença de adjudicação compulsória é executiva. Contudo, autores com obras específicas sobre o tema emprestam caráter constitutivo à sentença proferida em ação de adjudicação compulsória. Para demonstrarmos o caráter executivo, precisamos fazer algumas considerações preliminares, tentando explicar uma e outra.

7.1.1 Natureza constitutiva

As ações ditas constitutivas visam a alterar relação jurídica pré-existente (criação, modificação e extinção). Proferida sentença de procedência, nenhum ato subseqüente é necessário. Portanto, nada há para executar - e o demandante se satisfaz plenamente com o pronunciamento do juiz. Araken de Assis cita como exemplos a separação dos cônjuges, haja vista grave infração aos deveres conjugais, que torne impossível a vida em comum; a resolução de negócio jurídico bilateral, em face de inadimplemento de um dos figurantes; a anulação de negócio jurídico, que versou objeto impossível. Explica o Professor que “no que interessa, ou seja, relativamente à satisfação do demandante, claro está que o estado novo se incorpora, de logo, ao mundo jurídico e de nenhuma complementação prática carece a eficácia constitutiva”.

7.1.2 Natureza executiva

Quanto à classificação das ações, adotamos a divisão quinária, incluindo na tradicional classificação tripartida (declaratória, constitutiva e condenatória) as ações mandamental e executiva.

Nesta concepção, encontramos ações de conhecimento que prescindem de posterior ajuizamento de execução, pois a sentença tem carga executiva lato sensu. Esta força executiva retira o valor que está no patrimônio do demandado e o transfere ao patrimônio do demandante. Tem eficácia imediata quando a incursão na esfera jurídica do réu visa valor identificado, que lá se encontra de maneira reconhecida como ilegítima no pronunciamento judicial, e, portanto, dispensa novo procedimento.

Estes são os ensinamentos de Araken de Assis, que, indo adiante, explica ser semelhante ao sucedido nas eficácias mandamental e condenatória, em que a satisfação do autor vitorioso não decorre do juízo positivo acerca da sua razão, e conseqüente procedência da demanda ajuizada. Ela depende da prática de atos materiais posteriores à sentença tendentes a outorgar ao vitorioso o bem da vida. É nesta ação, afinal, que preponderam atos executivos e satisfativos, em que determinado bem sai do patrimônio do réu para ser introduzido no patrimônio do autor.

7.1.3 Tutela jurisdicional das obrigações de fazer – executividade lato sensu

A autonomia do processo de execução não é absoluta, nem decorre de uma imposição de natureza científica. Depende de opção política do legislador, que, atento à instrumentalidade do processo, deve dotá-lo de formas e procedimentos adequados ao fim a que se destina: a realização segura e efetiva do direito material[21].

As obrigações para concluir contrato e para emissão de declaração de vontade comportam nelas próprias a execução e contêm uma natural executividade lato sensu, que as tornam incompatíveis com uma posterior ação executiva autônoma. No tocante às obrigações de declaração de vontade, o professor Ovídio nos ensina que:

“...ainda que se tenha como executivas as respectivas sentenças de procedência, é certo que o processo pelo qual se atinge a formação compulsória do contrato definitivo não tem a menor semelhança com os demais procedimentos executivos previstos pelo Livro II do Código, sejam eles referentes às execuções por quantia certa, ou para entrega de coisas, ou mesmo para cumprimento das obrigações de fazer. É que, tratando-se de obrigações de fazer consistente em emitir declaração de vontade, o obrigado não será condenado em processo prévio de conhecimento, destinado à formação do correspondente título executivo, e sim haverá de ser citado em processo de conhecimento, de que resultará, sendo procedente a ação, a execução imediata da pretensão posta em causa pelo autor. Vale dizer, nas hipóteses dos artigos 639 e 640 não se promove um processo de conhecimento e um processo de execução subseqüente, baseado na sentença condenatória emanada do primeiro processo: aqui, condena-se e executa-se na mesma relação processual”[22].

7.1.4 Sentença em ação de adjudicação compulsória

Como vimos, a sentença em ação de adjudicação compulsória, se procedente, substitui a declaração de vontade do promitente vendedor, possibilitando o registro para fins de transmissão do domínio. O registro é ato posterior, correspondente ao efeito mandamental da sentença.

Assim como na ação de despejo julgada procedente, em que o credor necessita tomar as medidas necessárias para a desocupação do imóvel, sob pena de ter um título judicial nas mãos e o réu ocupando o imóvel locado. Aqui, na adjudicação compulsória, é óbvio que o autor deverá levar a sentença ao registro imobiliário e efetivar a escritura em seu nome; enquanto não tomar esta medida, não terá alcançado seu direito garantido em sentença. Longe estamos daquele caso de anulação de negócios jurídicos, em que a sentença satisfaz desde logo o vencedor. Por isso, entendemos que a sentença tem nítido caráter executivo.

8. SENTENÇA: REGISTRO E POSSE

Quanto à posse, duas questões processuais de grande relevância: primeiro, a sentença que supre a vontade do promitente vendedor não tem o condão de transferir o domínio do imóvel; ela está limitada à declaração de vontade sonegada. Vale dizer, se o oficial encontrar qualquer óbice à transcrição, ele não estará obrigado a fazê-la.

Depois, a sentença, mesmo que registrada e tendo conferido o domínio ao promitente comprador, não tem o poder de dar-lhe a posse do imóvel. Neste caso, duas as possibilidades: ou o autor ajuíza ação autônoma de imissão de posse, ou faz pedidos cumulativos de adjudicação compulsória (ou execução prevista nos 639 a 641 do CPC) com o de entrega da coisa. Importante dizer que há, no tocante ao pedido de entrega da coisa, seja em processo autônomo ou cumulado, a necessária execução posterior, enquanto que a transcrição poderá ser feita desde logo. Credie, no ponto, afirma que a cumulação com ação real acrescentaria ao objeto litigioso esse caráter, e, na parte condenatória da sentença, ensejaria posterior ajuizamento de execução, nos mesmos autos, em razão da conexão sucessiva.

Trazemos os ensinamentos do Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, que assim se manifestou quanto à matéria:

“...No caso, os agravados propuseram ação de condenação de prestar declaração de vontade, outorga de escritura, quanto ao que havia de terras, cumulada à indenização à área faltante.

“Não formularam qualquer pedido de reintegração ou imissão de posse. Os julgamentos, sentença e acórdão, limitaram-se a condenar promitentes vendedores a outorgar escritura e indenizar, quanto à área faltante.

“Por isso, não se poderia obter imissão, de posse, em execução, sem que tivesse havido pedido e decisão judicial a respeito (artigos 2º, 128 e 460, CPC”.

Mendonça Lima consagra o entendimento de que o cancelamento total ou parcial dos atos do registro, quanto aos imóveis, somente ocorre em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, frisando que a sentença não admite execução provisória, pois os efeitos que ela produz poderiam se tornar irremediáveis, mesmo que adotadas todas as cautelas.

10. AS DISPOSIÇÕES DO NOVO CÓDIGO CIVIL

O novo Código Civil Brasileiro, levado à sanção do Presidente da República, traz disposições quanto à matéria que, quando em vigência, representarão um claro retrocesso, revivendo polêmicas que já estavam em vias de extinção.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e inscrita no Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiro, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Efetivamente, ao dispor que há necessidade de registro do contrato e que o promitente comprador, com o registro, adquire direito real à aquisição do imóvel, o novo Código, contrariando a melhor doutrina e jurisprudência, faz confusão entre os institutos e a natureza dos direitos (real e pessoal). Como vimos, o registro do contrato seria necessário apenas para gerar efeitos contra terceiros. Para ação proposta diretamente contra o promitente vendedor seria totalmente desnecessário o registro, pois estaríamos diante de direito obrigacional (declaração de vontade). Há confusão entre direito real e direito pessoal.

Inoportuno dizer que o promitente comprador adquire “direito real à aquisição do imóvel”. O domínio somente se alcança com a escritura definitiva, que se dá no âmbito do direito obrigacional. Não tem o promitente o direito de seqüela quanto à escritura, porque o ato de escriturar não é coisa, é conduta humana, é prestação. O direito real, com o registro, somente existe em relação a terceiros, pois ninguém poderá registrar outros contratos ou escritura definitiva no registro de imóveis, a menos que o faça tendo como parte cedente ou vendedora o próprio promitente comprador. Aqui há direito de seqüela, pois o promitente pode impedir que terceiros adquiram a coisa, o direito dele recai sobre a coisa.

O tema adjuducação compulsória, por ser polêmico em alguns aspectos relevantes, mereceria, por parte de nossos legisladores, tratamento mais específico, mais claro e mais objetivo. Como vimos, a legislação é esparsa e necessita de interpretação sistemática para se chegar às conclusões. Nestas circunstâncias, as interpretações são as mais variadas possíveis, restando o instituto, muitas vezes, carente de efetividade.

Com o advento do novo Código Civil, perdemos uma oportunidade histórica para melhor disciplinarmos a matéria. As “novas” disposições são absolutamente insuficientes e alimentam polêmicas que pareciam superadas. Como a matéria não se resume à discussão acadêmica, a relevância da insuficiência apontada ganha ainda mais relevo. Em um país como o Brasil, em que são poucas as pessoas que têm possibilidade de adquirir desde logo a propriedade de bem imóvel, sendo regra o contrato de promessa de compra e venda não registrado, a adjudicação compulsória precisava ser melhor disciplinada.

No plano do direito material, talvez um regramento específico, fora do Código Civil, fosse a melhor solução. Quanto à questão processual, o Código de Processo Civil é perfeitamente aplicável, pois traz diretrizes que servem bem ao instituto.

De qualquer forma, a adjudicação compulsória vem desempenhando seu papel social. O promitente comprador tem encontrado amparo no Judiciário para fazer prevalecer o seu direito. Talvez, em face desta circunstância, o legislador trate com menos importância o tema. Mas, se assim for, estaremos diante de mais uma daquelas situações em que tudo se resolve perante o juiz.

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[1] PONTES DE MIRANDA. Tratado de Direito Privado, t. XIII, 4ª ed., p. 30. São Paulo, 1977.

[2] SANTOS, J.M. Carvalho. Código Civil Brasileiro Interpretado. V. XV, 7ª ed., p.132.

[3] CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicação Compulsória. 8ª ed.. São Paulo: Malheiros. p.29.

[4] Redação dada pela Lei 649/49 ao artigo 22 do Decreto-Lei 58/37: Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros e lhes confere o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei e 346 do CPC”.

[5] CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicação Compulsória. 8ª ed.. São Paulo: Malheiros. p. 34.

[6] DIAS, Maria Berenice. Das obrigações de declarar a vontade. AJURIS 51, p.34.

[7] MARMITT, Arnaldo. Adjudicação compulsória. Ed. Aide, p.66.

[8] CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicação Compulsória. 8ª ed.. São Paulo: Malheiros. p. 33.

[9] MONTEIRO, Washington de Barros, Curso de Direito Civil – Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 1994, p.8.

[10] Apud CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicação Compulsória. 8ª ed.. São Paulo: Malheiros. p. 28.

[11] Apud CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicação Compulsória. 8ª ed.. São Paulo: Malheiros. p. 28.

[12] ZAVASCKI, Teori Albino. Comentários ao Código de Processo Civil. Coordenação de Ovídio Baptista da Silva, V. 8, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p.482.

[13] BAPTISTA DA SILVA, Ovídio. Curso de Processo Civil. V. 2, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p.140.

[14] CREDIE, Ricardo Arcoverde. Noções práticas sobre o processo de adjudicação compulsória. Revista Jurídica. nº 223. Maio/96. p. 140.

[16] MARMITT, Arnaldo. Adjudicação Compulsória. AIDE Editora, 1995 p. 27.

[17] ASSIS, Araken de. Natureza Obrigacional, ou Real e Eficácia Executiva da Ação de Adjudicação Compulsória. AJURIS. nº 51. Março/91. p. 223.

[18] MARMITT, Arnaldo. Adjudicação Compulsória. AIDE Editora, 1995 p. 213.

[19] CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicação Compulsória. 8ª ed.. São Paulo: Malheiros. p. 27.

[20] PEREIRA, Caio Mário. Instituições de Direito Civil. III, p. 66.

[21] ZAVASCKI, Teori Albino. Comentários ao Código de Processo Civil. Coordenação de Ovídio Baptista da Silva, V. 8, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 44.

[22] BAPTISTA DA SILVA, Ovídio. Curso de Processo Civil. V. 2, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 143